Du har lagt inn bud eller vurderer å gjøre det, og i tilstandsrapporten står det TG2 eller TG3 på badet. Spørsmålet er hva det faktisk innebærer: er det en formalitet, eller er det en regning på 300 000 kroner du er i ferd med å overta?

Svaret ligger sjelden i selve tallet. Det ligger i begrunnelsen takstmannen har skrevet under, og i hvilke undersøkelser som er gjort. Her går vi gjennom hvordan du leser den delen av rapporten som rørlegger, ikke som megler — og hva de vanligste funnene betyr i kroner på et Oslo-bad.

Hva tilstandsgradene faktisk betyr

Tilstandsgrad er en vurdering av avvik fra det som er forventet, gitt byggeår og normal bruk. Skalaen går fra TG0 til TG3, og i tillegg finnes TGIU — «ikke undersøkt», som du bør merke deg like godt som en TG3.

TG0 — ingen avvik. Brukes i praksis bare på nye eller nylig dokumenterte konstruksjoner.
TG1 — mindre eller normalt slitasje. Ingen tiltak nødvendig nå.
TG2 — vesentlig avvik. Tiltak må påregnes, gjerne innen få år.
TG3 — stort eller alvorlig avvik. Utbedring bør skje nå.
TGIU — ikke undersøkt. Takstmannen har ikke hatt tilgang eller mulighet. Risikoen er dermed din å vurdere.

Etter NS 3600, standarden tilstandsrapporter utarbeides etter, skal takstmannen begrunne enhver TG2 og TG3 med årsak, konsekvens og anbefalt tiltak. Revisjonen NS 3600:2025 skjerpet nettopp dette kravet, og har vært obligatorisk for nye tilstandsrapporter siden 1. juli 2026. Har du en rapport der det bare står «TG2 — bad fra 1998» uten mer, er rapporten enten eldre eller tynnere enn den skal være.

Forskjellen som betyr mest

TG2 er en samlebetegnelse for et bredt spenn. På den ene siden finner du bad som er tekniske i orden, men som mangler papirer. På den andre siden finner du bad med målt forhøyet fuktverdi som takstmannen ikke helt tør sette TG3 på.

Det er derfor du må lese hva som står, ikke hvilket tall det står. To bad med samme TG2 kan ha 250 000 kroner mellom seg i reell utbedringskostnad.

Hvorfor badet nesten alltid får en tilstandsgrad

Våtrom er den enkeltposten som utløser flest reklamasjonssaker etter boligkjøp i Norge, og takstmennene vet det. Vurderingen henger på to ting: alder og dokumentasjon.

En korrekt utført membran har en erfaringsbasert levetid på 20 til 30 år. Sluket har lengre teknisk levetid, gjerne 30–50 år, men membranmansjetten og pakningene rundt sluket ryker først. Forsikringsselskapene opererer ofte med 30 år som forventet levetid på våtrom når de vurderer avkortning.

Dokumentasjonen flytter grensen betydelig. Foreligger det komplett dokumentasjon på membran, produktdatablad og utførende foretak, settes aldersbasert TG2 typisk først etter 22–30 år. Mangler dokumentasjonen, kan takstmannen sette TG2 allerede etter 15–20 år — uten at det er funnet en eneste feil.

Det er verdt å ta inn over seg som selger: en perm med kvitteringer, samsvarserklæring fra rørleggeren og bilder fra byggeperioden kan være verdt titusener når badet ditt skal vurderes.

Hulltakingen — det viktigste avsnittet i hele rapporten

Forskriften til avhendingslova stiller krav om at den bygningssakkyndige skal ta hull i veggen ved våtrommet, med en diameter på minst 73 millimeter, fra tilstøtende rom eller fra undersiden. Hullet skal plasseres der skader erfaringsmessig oppstår — typisk i våtsonen eller ved bunnsvillen.

Poenget er enkelt: fuktmåling på flisene sier lite om hva som skjer bak dem. Hullet lar takstmannen se og måle i selve konstruksjonen.

Hulltaking kan sløyfes i noen tilfeller — for eksempel når veggen er mur eller betong, når badet er en prefabrikkert baderomskabin, når det kreves tilgang til en annen boenhet, eller når badet er nytt med gyldig våtromssertifikat. Da skal årsaken oppgis, og badet skal i stedet fuktkontrolleres med egnet måleutstyr.

Sjekk derfor alltid to setninger i rapporten: ble det tatt hull, og hvis ikke — hvorfor. I gamle Oslo-leiligheter med bad mot naboens rom eller mot fellesareal er «ikke praktisk mulig» en helt vanlig begrunnelse. Det er ikke takstmannens feil, men det betyr at ingen har sett inn i konstruksjonen. Du kjøper da et bad uten innsyn, og bør prise risikoen deretter.

De fem funnene som oftest gir TG3

Erfaringsmessig er det disse som dukker opp igjen og igjen når vi blir kalt ut etter en tilstandsrapport:

Påvist fukt i konstruksjonen. Målt gjennom hullet eller i tilstøtende rom. Dette er den alvorligste — den forteller at vann allerede har passert tettesjiktet.
Manglende eller usikkert tettesjikt. Bad fra før membranens tid, eller bad der det bare er smurt på en tynn primer under flisene. Vanlig i Oslo-bad pusset opp på 80- og tidlig 90-tall.
Sluk og slukmansjett. Gammelt støpejernssluk, eller nyere sluk der overgangen mellom membran og slukflens er utført feil. Skifte av sluk skal utføres av autorisert rørlegger og krever nesten alltid oppriving av fliser rundt og ny membran i området.
Feil eller manglende fall til sluk. Vann som blir stående, eller som renner mot døren. Ofte synlig som misfarging langs en bestemt fuge.
Rørgjennomføringer uten tetting. Rør som stikker gjennom veggen ved dusj eller servant uten godkjent mansjett — vanlig når badet er pusset opp uten rørlegger.

Punkt 1 og 2 er de dyre. Punkt 3 til 5 er de som overrasker folk mest, fordi badet kan se helt nytt ut og likevel få TG3.

Hva koster det å utbedre?

Her er det en fallgruve mange går i. Takstmannens kostnadsestimat i rapporten er et anslag på tiltaket, ikke et anbud på et nytt bad. Et TG3-bad med påvist fukt anslås gjerne til 100 000–200 000 kroner i rapporten.

Faktisk totalrenovering av et bad i Oslo ligger i 2026 typisk mellom 250 000 og 450 000 kroner. Et lite bad på fire kvadratmeter starter ofte rundt 250 000–350 000. Selve rørleggerarbeidet utgjør normalt 30 000–60 000 kroner av dette, avhengig av om rørene skal legges om til rør i rør og om sluket flyttes.

En viktig detalj: et lite bad koster nesten like mye som et mellomstort. Rør skal legges, membran skal på plass og elektriker skal inn uansett. Først over seks–sju kvadratmeter begynner arealet virkelig å slå ut på prisen.

Dersom TG3-en skyldes ett avgrenset forhold — for eksempel bare sluket — kan tiltaket bli langt rimeligere enn full oppussing. Men det forutsetter at fuktmålinger bekrefter at resten av konstruksjonen er tørr, og det avgjøres på befaring.

Oslo-spesifikt: bygårder, fellesrør og sameievedtekter

I bygårdene på Grünerløkka og Sagene ligger mange bad i rom som opprinnelig var noe helt annet — spiskammers, gang eller kjøkkenkrok. De ble våtrom lenge etter at huset ble bygget, ofte uten at gulvkonstruksjonen ble bygget om.

Det gir tre gjenkjennelige problemer: sluk støpt ned i et trebjelkelag som aldri var ment å ha sluk, avløp med for lite fall fordi det måtte krysse hele leiligheten, og en membran som er lagt oppå et gulv som allerede hadde satt seg. Alle tre gir utslag i tilstandsrapporten.

I tillegg kommer ansvarsdelingen. Stigeledningene — de vertikale fellesrørene gjennom bygget — tilhører som regel sameiet, mens alt fra avstikket og inn i leiligheten er ditt. En TG3 som skyldes stigeledningen er derfor ikke nødvendigvis din regning. Vi har skrevet mer om hvordan dette slår ut i praksis i artikkelen om vannskade i sameiet og hvem som betaler.

Før du legger inn bud på en eldre leilighet, les alltid siste årsberetning og eventuelle vedtak om rehabilitering av rør. Et sameie som nettopp har vedtatt full rørfornying kan gjøre en TG2 på badet ditt langt mindre dramatisk — eller varsle en betydelig fellesgjeldsøkning.

Hva tilstandsgraden betyr juridisk

Siden 1. januar 2022 kan bolig ikke lenger selges «som den er» til en forbrukerkjøper. Til gjengjeld regnes du som kjøper for å kjenne til forhold som er tydelig beskrevet i tilstandsrapporten.

Det er derfor en godt begrunnet TG3 i praksis beskytter selgeren. Kjøper du en leilighet der rapporten sier «TG3 — påvist fukt i vegg mot gang, anbefalt totalrenovering», kan du normalt ikke kreve prisavslag for nettopp det etterpå. Du hadde informasjonen da du bød.

To ting kan likevel gi grunnlag for krav: at avviket viser seg å være vesentlig mer omfattende enn beskrevet, eller at rapporten var uklar. Kjøper må dessuten selv dekke de første 10 000 kronene av mangler, vurdert samlet — ikke per mangel. Reklamasjon må skje innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet, og senest fem år etter overtakelse.

Sagt enkelt: en TG er ikke et argument mot å kjøpe. Den er et argument for å regne på kostnaden før budrunden i stedet for etter overtakelsen.

Når du bør ringe rørlegger

Ring før budrunden hvis rapporten viser TG3 med påvist fukt, TG2 med usikkert tettesjikt, eller TGIU på badet fordi hulltaking ikke lot seg gjøre. En rørlegger på visning kan på en halvtime si deg om dette er et slukbytte eller et helt nytt bad — og differansen mellom de to svarene er som regel over 200 000 kroner.

Ring etter overtakelse hvis du oppdager fukt, lukt eller misfarging som ikke står omtalt i rapporten. Da haster det med dokumentasjon, både for reklamasjonsfristen mot selger og for forsikringssaken. Vi bruker fuktmåling, termografi og trykktesting til å kartlegge omfanget uten unødvendig riving — se hvordan vi jobber med lekkasjesøking, og hva som skjer videre ved en vannskade. Er du usikker på hva du ser etter i egen bolig, går vi gjennom varselsignalene i artikkelen om skjult lekkasje i veggen.

Kort oppsummert

Tallet i tilstandsrapporten er en overskrift, ikke en dom. TG2 kan bety et papirproblem eller et fuktproblem, og TG3 kan bety et sluk eller et helt bad. Begrunnelsen, hulltakingen og alderen på membranen forteller deg hvilken av delene det er.

Skal du kjøpe, selge eller bare vite hva du har: vi kommer gjerne på befaring i hele Oslo og gir deg en ærlig vurdering av badets tilstand og et fast pristilbud på tiltakene. Ta kontakt for en uforpliktende prat — det koster ingenting å vite hva du står overfor.

TG2 og TG3 på badet: hva betyr det ved boligkjøp?